債権者から任意売却を提案されたら、どうすればいいのでしょうか?

債権者から任意売却を提案されたら、どうすればいいのでしょうか?

次のような事例を考えてみましょう。

住宅ローンの支払いが滞りがちになっていたところ、銀行から不動産業者を紹介するから任意売却をしたらどうか、と言われました。

担当者の話では、競売にかけると近所の人に知られて生活しにくくなるだろうから、とのことで、私のことを考えてくれているようでした。

提案に応じようと思いますが、不安です。

何か気をつけた方がよいことなどはないでしょうか。

任意売却の提案の意味は?

債権者のペースに乗らずに自分が不利になる条件には応じないように慎重に対応しましょう。

住宅ローンの支払いが滞った場合、通常、銀行などの債権者は、担保にとっている不動産を競売にかけます。

ただ、競売は費用や時間がかかるのと、配当額も一般には低いので敬遠されることがあります。

また、競売をした後は、残債権が無担保債権になってしまうため、回収が厳しくなることも敬遠される原因のようです。

競売をした後に銀行が残債務を回収するには、強制執行(債務者の財産を強制的に売却すること。不動産だけでなく動産や債権も含まれます)しかありません。

ただ、強制執行をするには、債務名義という書面が必要になります。

債務名義には、判決、和解調書、調停調書、公正証書(執行証書)などがあります。

通常は、債務者に対して訴訟を提起して勝訴し、判決を得る方法で債務名義を得ます。

しかし、裁判は時間と費用がかかります。

あなたを思いやっているようなことを言っていますが、銀行の担当者はこうした理由から競売を敬遠してあなたに任意売却を持ちかけてきているにすぎないのです。

銀行がすでに売却を行う不動産業者を指定してきているということは、この先の債権回収のシナリオができている、ということです。

銀行が指定した不動産業者に売却の依頼をすると、かなり早い段階で買受人が見つかったという連絡がくるでしょう。

売却後の残りの債務は?

そして、この売却額を住宅ローンの足しにした銀行は、残りの債務について、公正証書の作成を要求してきます。

公正証書とは、簡単にいえば債務名義になる書面のことです。

公正証書があれば、仮にあなたが残債務を支払わなかった場合に、直ちに債務者の財産に強制執行をかけることができます。

つまり、銀行は、不動産の売却で担保が消えてしまった場合に、今度は新たな担保となる公正証書を作成してほしいのです。

あなたが任意売却に応じた場合には、こうした筋書きで話しが進んでいくことも考えられます。

公正証書を作成するということは、新たな担保をとられたということですから、なんら解決にはならないばかりか、むしろ、状況は悪化するでしょう。

したがって、銀行のペースに乗せられずに、自分にとって不利な状況となるような要求は断るようにしたほうかよいでしょう。

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